Inflacja nabiera tempa. W marcu 2022 roku ceny były średnio o 11% wyższe, niż dwanaście miesięcy wcześniej (wskaźnik CPI). To oznacza nie tylko wyższe koszty życia, ale również utratę realnej wartości kapitału przez tych z nas, którzy mają oszczędności.

Inflacja a rynek mieszkaniowy

Inflacja dzisiaj jest odbierana głównie przez pryzmat kolejnych podwyżek stóp procentowych i problemów, które z tego faktu mogą wyniknąć dla kredytobiorców. Stąd najczęściej wyciągany wniosek o spodziewanej zapaści rynku mieszkaniowego. Zapominamy jednak często o drugiej stronie medalu. Osoby, które posiadają oszczędności stoją obecnie przed nie lada wyzwaniem – jak uchronić pieniądze przed utratą ich wartości. Nie od dziś wiadomo, że jednym z najlepszych sposobów ochrony kapitału jest inwestycja w nieruchomości. Ceny nieruchomości w długim terminie rosną razem z inflacją, co wynika chociażby ze wzrostów cen materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny. Z tego punktu widzenia rynek mieszkaniowy może spodziewać się silniejszego napływu kapitału inwestycyjnego. Zwłaszcza, że obecnie można nieźle zarobić na wynajmie mieszkania. Rynek najmu trzeszczy w szwach! Nie ma komu najmować mieszkań! – tak można krótko podsumować pojawiające się już od paru dobrych miesięcy tytuły artykułów prasowych i tych pojawiających się w sieci. „W marcu 2022 średnie stawki czynszu lokalu mieszkalnego według danych Otodomwynosiły w Warszawie 4286 zł, we Wrocławiu 2641 zł, w Gdańsku 2643 zł, w Krakowie 2429 zł,a w Poznaniu 1987 zł. - wspominaMarta Buzalska z serwisu Otodom. Ile można więc dzisiaj zarobić na wynajmie mieszkania?

 

Na tanim mieszkaniu zarobisz więcej?

Zweryfikowaliśmy jak może kształtować się rentowność najmu najtańszych oraz najdroższych mieszkań na pięciu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W tym celu korzystaliśmy z cen ofertowych mieszkań oraz stawek ofertowych wynajmu mieszkań z serwisu Otodom. Skupiliśmy się na najbardziej poszukiwanych lokalach mieszkalnych, a więc tych które stanowią zdecydowanie największą część podaży dostępnej na rynku. Mowa oczywiście o tzw. segmencie popularnym, czyli mieszkaniach 2- oraz 3-pokojowych. Najniższe ceny takich czterech ścian zawierała się w widełkach od 143 tys. zł w Poznaniu do 249 tys. zł w Warszawie. Z kolei ceny najdroższych lokali o zdecydowanie apartamentowym standardzie zamykała się w przedziale od 4,25 mln zł w Poznaniu do 19,02 mln zł w Warszawie.

 

Szacunkowa rentowność wynajmu mieszkań 2- oraz 3-pokojowych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku

Miasto

Najniższa cena mieszkania (zł)

Najniższa roczna stawka najmu (zł)

Stopa zwrotu (%)

Najwyższa cena mieszkania (zł)

Najwyższa roczna stawka najmu (zł)

Stopa zwrotu (%)

Warszawa

249 000

15240

6,1%

19 024 800

420 000

2,2%

Kraków

155 000

14400

9,3%

7 000 000

204 000

2,9%

Wrocław

153 000

19200

12,5%

6 000 000

216 000

3,6%

Gdańsk

199 900

21600

10,8%

4 300 000

180 000

4,2%

Poznań

143 000

16800

11,7%

4 250 000

96 000

2,3%

Opracowanie własne na podstawie danych Otodom.

 

Stopa zwrotu została wyznaczona jako relacja rocznego dochodu z najniższej rynkowej stawki czynszu za pełne dwanaście miesięcy (zakładamy brak pustostanu), do najniższej ceny za mieszkanie. Z kolei druga stopa zwrotu została wyznaczona jako relacja rocznego dochodu z najwyższej rynkowej stawki czynszu za pełne dwanaście miesięcy, do najwyższej ceny za mieszkanie. Wyniki ukazują jednoznacznie, że w każdym z pięciu rozpatrywanych miast to tanie mieszkania pozwalają zarobić więcej. Potencjalna stopa zwrotu waha się w ich przypadku od 6,1% w stolicy do 11,7% w Poznaniu. Z kolei w przypadku najdroższych apartamentów szacunkowa stopa zwrotu wynosi od 2,2% w Warszawie do 4,2% w Gdańsku. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku szacunkowych estymacji diabeł zwykle tkwi w szczegółach. „Najtańsze lokale to te, które nierzadko znajdują się w kiepskim stanie technicznym. W takiej sytuacji do ceny trzeba by doliczyć koszty remontu. Poza tym cena zwykle wynika również z lokalizacji i otoczenia nieruchomości. Gorsza lokalizacja to nie tylko niższa stawka najmu, ale również potencjalne problemy ze znalezieniem chętnych na wynajem, co może przełożyć się na ewentualne okresy pustostanu” podsumowuje Marta Buzalska z serwisu Otodom.

 

Jarosław Mikołaj Skoczeń